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房地产行业:2019年中国房地产投资形势观察
  • 2019-11-09 09:14:16
  • 来源:梅李网
  • 责任编辑:admin
  • 投资仍然很高,监管也很有信心。

    2019年1月至4月,房地产投资累计同比增长率为11.9%,为2014年11月以来最高,1月至8月投资累计同比增长率也为2015年以来最高。投资增长率高于过去四年,增强了对房地产严格监管的信心。值得注意的是,在经济下行压力导致其他领域投资机会减少和货币持续宽松的背景下,资金纷纷涌入中国西部地区,西部地区房地产政策宽松但经济不发达,带动了西部地区房地产投资的高速增长。1-8月,西部地区房地产投资增速达到16%,明显高于全国水平,甚至高于经济较为发达的东部和中部地区。

    征地成本、新建和建设是房地产投资的三大组成部分:①1月至7月征地成本累计同比增长率仍高达22%,高于2015年5月至2017年11月的任何一个月水平;(2)1-8月新建工程累计同比增长率为8.9%,远高于2014年、2012年和2009年上半年监管由紧变松的情况。然而,在监管由紧变松的三个时间窗口中,新建筑的累计同比增长率为负。(3)1月至7月,建筑面积累计同比增长率达到2015年以来新高,1月至8月为2015年以来第二高。

    但是,通过观察土地收购面积和土地交易价格的累计同比增长率,我们可以看到,这两个指标自2015年以来都处于底部,都是负值,这表明住房企业在当前时间点的征地意愿较低,并将对2020年土地收购成本、新建和建设三大指标的增长率产生负面影响。因此,2020年房地产投资的增长率不会乐观。

    100个城市的地价上涨,供需增长率稳定。

    到8月份,100个大中城市的地价大部分同比上涨,而二线和三线城市的地价涨幅大于一线城市。其原因是,我们认为,货币继续宽松,宏观经济没有显著改善,这导致无法增加其他领域的投资机会。基金仍然选择进入二线和三线城市,以获取高价土地。二线城市没有严格的法规,住房供需矛盾小于一线,大于三线。因此,土地价格涨幅最高,达到36.8%。虽然第三和第四条线的住房供需矛盾不突出,但政策宽松,从供给和交易面积来看,土地价格仍达到32.5,虽然100个城市的增长率总体稳定,但第一和第二条线的趋势与第三和第四条线相反:第一和第二条线大幅增加,而第三和第四条线则有所下降。

    与全国土地交易趋势一致,前50家住房企业对整体土地持谨慎态度。

    如上所述,全国土地交易面积和价格的增长率为负。根据2019年以来对前50家住房企业征地面积和数量的观察,1月至8月的增速分别为-26.5%和-16.7%,前50家住房企业中大多数的征地增速为负值。

    房地产投资预计全年增长9.5%。

    虽然2019年行业融资形势不利于房地产投资,但销售形势更有利于投资:①住房企业持有的部分资金来自融资,2019年行业融资形势自4月份以来一直趋紧,目前仍在趋紧。(2)房地产公司征地往往坚持“以销定产”的原则。目前,该行业的销售增长率仍显示出较强的弹性,从1月到8月达到6.7%。预计2019年将是中国房地产销售史上罕见的“连续五年增长”。我们预计全年房地产投资增长率将达到9.5%,远高于我们对2018年底的预测,也远高于市场上绝大多数研究机构对2018年底的预测。

    危险

    如果宏观经济大幅下滑,房地产政策不升温,2019年第四季度房地产投资累计同比增长率将会跌落悬崖。

    (来源:国鑫证券)

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